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交易案例

2012年房地产估价师《案例分析》知识点分析(

2019-05-14 11:44

  (2)国有扶植用地利用权刻日届满必要的估价办事。国有扶植用地利用权出让合同(已往称为国有地盘利用权出让合同,简称地盘利用权出让合同、出让合同)商定的地盘利用刻日届满,地盘利用者按要求向出让人提交续期申请书,出让人赞成续期的,地盘利用者该当依法打点出让、租赁等有偿用地手续,从头签定出让、租赁等地盘有偿利用合同,领取地盘出让价款、房钱等地盘有偿利用费。确定该地盘出让价款、房钱等地盘有偿利用费的金额,必要估价供给参考根据。地盘出让刻日届满,地盘利用者申请续期,因社会大众好处必要未获核准的,国有扶植用地利用权由出让人无偿收回,但地上修建物、修建物及其从属设备可能按出让合同商定,由出让人收回,并按照收回时地上修建物、修建物及其从属设备的残存价值,赐与地盘利用者响应弥补。确定该地上修建物、修建物及其从属设备的残存价值,也必要估价供给参考根据。

  4、投资利钱(1年期贷款利率,现实利率按年计息次计较;以上3者为基数);

  (4)房地产证券化必要的估价办事,包罗房地产典质贷款证券化、房地产投资信任基金(Real Estate Investment Trust,凡是简称REITs)中大量必要房地产估价。

  要列出公式:待开辟房地产价值=开辟完成后房地产价值-后续开辟本钱-办理用度-发卖用度-投资利钱-发卖税费-开辟利润-取得待开辟房地产税费。

  7、取得待开辟房地产税费(买方缴纳的契税、手续费等,以待开辟房地产价值为基数)。

  (8)区域要素与各异要素具体比力批改项目标取舍没有连系估价对象与可比实例的差别。

  (4)单项批改对可比实例成交价钱的调解幅度跨越了20%,或者各项批改对可比实例成交价钱的分析调解幅度跨越了30%.

  1、后续开辟本钱; 2、办理费(以前者为基数); 3、发卖用度(以售价为基数);

  (9)区域要素与各异要素具体比力批改项目标取舍没有与评估对象的特点连系起来。

  (五)现金流量法:将开辟完成后的价值和各项本钱、用度先折算到估价时点,在相加减;

  (四)保守方式:不思量预售和延迟发卖,计息期到开辟完成时止,按照以上各项计较后间接相加减。

  (1)房地产开辟运营历程中必要的估价办事。在房地产开辟运营历程中,从房地产开辟项目可行性钻研到开辟完成后的房地产租售等,都必要房地产估价为投资估算、支出预测、房地产订价等供给参考根据。